« Oh Raymond! Qu’est-ce t’en dis? », épisode 5. Échanges avec la municipalité grenobloise à propos du siège de la CRCA en février 2016

Vous avez déjà vu l’acte de vente et la réponse de la « ville » à notre première salve de question.

Voici donc la deuxième salve de questions que nous avons adressée à M. le Maire de Grenoble le 12 février 2016.
Vous noterez notre ton urbain et la factualité des questions (qui se sont avérées être les bonnes).
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Grenoble, le 12/02/2016

Groupe d’Analyse Métropolitain

 

Objet : demande de complément d’information sur l’acquisition du siège de la caisse régionale du Crédit Agricole Sud Rhône-Alpes

 

Cher Monsieur le Maire,

Le Groupe d’Analyse Métropolitain vous remercie de votre diligence quant à la transmission des éléments dont nous avions fait la demande sur le rachat du siège de la Caisse Régionale du Crédit Agricole.

Nous prenons la liberté de revenir vers vous pour obtenir quelques renseignements complémentaires et vous poser de nouvelles questions. Nous vous remercions par avance des réponses que vous pourrez y apporter, point par point.

En liminaire, nous tenons à rappeler que ce n’est pas l’achat de ce bâtiment qui soulève des interrogations, mais les conditions dans lesquelles on y a procédé. Le principal point d’achoppement juridique que nous y voyons est éventuellement une aide publique illégale par l’octroi de crédit de fait à une société privée qui contreviendrait aux traités et au droit européen en matière de concurrence – ce qui, vu les lourdes amendes imposées, pourrait s’avérer très préjudiciables aux finances de la Ville. Nous avons informé la Direction Générale compétente de la Commission Européenne et nous attendons son avis sur ce sujet (N° de dossier 2016/003148).

1 – De l’achat de l’immeuble de bureau

  • N’était-il pas possible de procéder à cet achat à la livraison du nouveau siège du Crédit Agricole sur la ZAC presqu’île, c’est-à-dire au plus tôt en 2018 ?
    • Il n’existe à notre connaissance que peu d’entreprises ou investisseurs susceptibles d’acheter un immeuble de bureau de cette taille, vieux de plus 40 ans et situé dans ce quartier. Par voie de conséquence, cet immeuble aurait vraisemblablement été encore disponible à la vente dans deux ans. Il sera de toute manière occupé par le Crédit Agricole jusqu’à la livraison de son nouveau siège
    • N’était-il pas possible de signer une promesse de vente qui aurait été exercée à la livraison effective du bâtiment, ce qui aurait permis à la ville de dégager un volant de 8 millions d’euros qui aurait pu être consacré à d’autres investissements ou dépenses publiques dont l’impact se serait fait sentir immédiatement, pas dans deux ans au plus tôt?
  • La location de bureaux meublés à une banque fait-elle partie des missions de service publique d’une collectivité territoriale et donc de la ville de Grenoble?
  • La location d’un immeuble de bureaux meublé d’environ 12 000 m² pour 300 000 euros l’an représente un loyer annuel de 25 euros/m². Est-ce bien là le loyer constaté sur le marché pour des biens équivalents ? Ce loyer nous paraît bas.
  • Le bâtiment n’est-il pas surdimensionné par rapport au nombre d’agents municipaux qui y travailleront ?
    • La surface maximale recommandée des locaux des administrations est, par agent, 12 m². De même, la norme NF X 35-102 recommande une surface de 10 m² en bureau individuel, 11 m² par personne en bureau collectif d’au plus 5 personnes et 15m² par personne en bureau paysager de plus de 5 personnes.
      • 12 000 m² ne sont-ils pas excessif pour accueillir, selon les informations que vous nous avez apporté, entre 500 et 600 agents, ce qui laisserait entre 4 500 et 3 000 m² de surface de réception et de restauration (nous posons l’hypothèse haute de 15m² par agent) représentant entre 37 et 25% de la surface nette du bâtiment?
    • En ce qui concerne l’achat du mobilier d’occasion pour 500 000 euros
      • Quel est l’âge moyen de ce mobilier ?
      • Le mobilier de bureau s’amortissant sur 10 ans, quelle sera la Valeur Nette Comptable de ce mobilier dans les comptes Crédit Agricole au moment de la livraison du bâtiment, en sachant que la Ville a renoncé à tout recours dans l’acte de vente et que donc l’état de l’inventaire n’est en aucun cas garanti?
      • Un commissaire évaluateur indépendant a-t-il procédé à l’évaluation de ce mobilier ?
      • Quelle sera la valeur inscrite à l’inventaire de ce mobilier pour la ville de Grenoble une fois le bâtiment livré ? Cette valeur ne sera-t-elle pas inférieure de 20% à la valeur de l’achat du fait de la dépréciation? Cette dépréciation a-t-elle été prise en compte dans la fixation du loyer ou dans celle du prix d’achat ?
      • A-t-on procédé à une étude pour s’assurer que le mobilier acheté sera adapté et en nombre et dans sa nature aux activités des services qui emménageront dans ce bâtiment ?
      • Qu’en est-il du mobilier actuellement utilisé par les services appelés à être regroupés ? Est-il complètement déprécié ? Sera-t-il sorti de l’inventaire ?

2 – Du coût total de l’opération

  • Vous citez un coût de rénovation et d’aménagement de l’ancien siège du Crédit Agricole situé entre 1,4 et 1,9 millions d’euro.
    • Quelle est l’origine de ces chiffres ? Une étude réalisée par un architecte ou un bureau d’étude spécialisé ? Si oui, pouvez-vous la communiquer ? Une étude réalisée par les services municipaux ? Si oui, pouvez-vous la communiquer ?
  • Vous parlez d’un coût de cession des actifs fonciers libérés (Arlequin, Desaix, Chanrion) pour un montant de 5,4 à 6,8 millions d’euros.
    • Sur quelle base a été faite cette évaluation ?
    • Quels sont à un horizon de 3 ans les acheteurs potentiels des immeubles de bureaux sis Galerie de l’Arlequin, Desaix et Chanrion?
    • Ces locaux, pour être revendus à un prix acceptable, ne devront-ils pas être rénovés ?
    • Quelle est la probabilité (une chance, deux chances… neuf chances, dix chances sur dix) que ces actifs immobiliers restent la propriété de la ville faute d’acheteurs ? Si c’est le cas, quel est le plan de contingence et les utilisations de ces locaux que vous avez prévus ?

 

Notre analyse, sur la seule base des informations que vous nous avez transmises

Les professionnels de l’immobilier de bureau auprès desquels nous nous sommes renseignés sont unanimes. Pour un bâtiment de cet âge – plus de 40 ans – les rénovations, adaptations et les mises aux normes se montent au minimum à la moitié du prix d’achat du bâtiment sur une période de 2 à 5 ans  après l’achat, d’autant que la spécificité de certains services, tel le CCAS, imposent des contraintes spécifiques pour des raisons confidentialité, de sécurité etc.

Nous trouvons donc le  coût total de l’opération tel que vous nous le présentez extrêmement sous-évalué. Ne disposez vous pas d’un chiffrage plus précis et plus réaliste de l’ensemble de cette opération?

Nous constatons également que les seules données connues avec certitude aujourd’hui sur cette opération (signature de l’acte de vente daté du  31 décembre 2015 et officialisée le 15 janvier 2016 par une cérémonie officielle) sont (a) le prix d’acquisition du bâtiment, (b) le montant et la durée du bail et (c) le déménagement du siège du CCAS dans ces locaux. Tout le reste – nombre total d’agents, couts de rénovation et d’adaptations, revente et prix de revente des locaux libérés, date de disponibilité des locaux, coût prévisionnel d’exploitation et de maintenance des bâtiments –  est à ce jour indéterminé.

Nous considérons, sur la seule base de votre réponse, que la planification d’une opération de cette ampleur, soumise à tant d’incertitudes, ne répond pas aux bonnes pratiques de gestion de l’argent public et du patrimoine municipal.

Monsieur le Maire, nous prenons la liberté de vous poser une question franche et directe. Vous avez été cadre dirigeant d’une grande entreprise – Hewlett Packard pour ne pas la citer. Le PDG de HP France et le patron de votre Business Unit au niveau mondial vous auraient-ils autorisé à procéder à un investissement immobilier de 8 millions d’euros dans un immeuble de bureaux

 (a) sans connaitre la valeur actuelle nette de l’investissement (utilisons le vocabulaire financier) ;

 (b) sans savoir précisément quels services et combien d’employés vont y être installés;

 (c) sans présenter une étude détaillée des coûts de rénovation et d’aménagement des nouveaux locaux ainsi qu’un bilan comptable et financier de l’ensemble de l’opération ;

(d) sans présenter des prévisions réalistes du coût d’exploitation et de maintenance d’un immeuble vieux de 45 ans ;

 (e) sans préciser ce qui va être fait des anciens locaux et démontrer, avec peu de marge d’erreur, la réalité du montant qui sera dégagé par leur cession ;

(f) en payant comptant les nouveaux locaux aujourd’hui pour ne pouvoir en bénéficier au plus tôt que dans deux ans, immobilisant ainsi une somme de 8 millions d’euros (ce qui représente une « escompte » de l’ordre de 240 000 euros  à laquelle il faut rajouter la dépréciation) ;

(g) en vous lançant dans une activité, la location de bureaux meublés, parfaitement étrangère au cœur de métiers de l’entreprise ; et

(h) en justifiant le flou total qui règne sur de nombreuses variables financières au motif que « ces chiffres devront être précisé dans les prochaines années » ?

Bien évidemment, la réponse est non. L’auriez vous tout de même fait dans ces conditions, auriez vous été licencié sur le champ pour faute grave et vraisemblablement été l’objet d’une plainte.

  • Nous vous demandons respectueusement de bien vouloir nous expliquer pourquoi il en serait autrement de l’argent public, surtout quand le vendeur est la caisse régionale d’une gigantesque banque de dimension globale. Pourquoi l’investissement public devrait-il départir des mêmes exigences de rigueur dans son étude, sa planification, sa gestion du risque et sa réalisation que celle imposées à l’investissement privé ? (Pour mémoire, les caisses régionales du Crédit agricoles détiennent 56,3% de Crédit Agricole SA, banque « globale » cotée au CAC 40. Crédit Agricole SA détient elle 25% du capital de chacune des caisses régionales. Le groupe Crédit Agricole a réalisé un résultat de 4,9 milliards d’euros en 2014 et à enregistré sur les neufs premiers mois de 2015 un résultat de 2.6 milliards d’euros, en hausse de 59,5% – vous avez bien lu 59,5% – par rapport aux neufs premiers mois de 2014)
  • Nous vous encourageons à faire toute la clarté possible sur cette opération dont nous ne comprenons pas la logique financière, c’est-à-dire de rendre public tous les documents s’y rapportant : études ; comptes-rendus, dates des réunions et des négociations avec le vendeur, recettes fiscales sanctuarisée par le maintien du siège du vendeur à Grenoble, subventions directes et indirectes accordées pour la construction du nouveau siège etc.

Il est important que vous apportiez l’assurance que vous n’avez pas agi inconsidérément dans une conjoncture économique tendue, alors que la situation financière de la ville est difficile et que votre décision d’acheter cet immeuble n’obérera pas les capacités de la ville à répondre aux besoins des habitants dans le futur.

Nous vous prions de recevoir, cher M. le Maire, l’expression de nos salutations les meilleures.


Oh Raymond! Qu’est-ce t’en dit? Car c’est toi le spécialiste de la lutte anti-corruption.

 

 

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