Ce qui pose problème dans le rachat du siège de la CRCA

Ce rachat a été effectué le 31 décembre 2015 au comptant, sans aucune étude fonctionnelle ou technique, deux ans au moins avant que la Ville de Grenoble puisse bénéficier des locaux, qui ont été immédiatement et simultanément loués au vendeur, la CRCA, à compter du 1er janvier 2016. L’acte de vente se trouve en lien en pieds de cet article.

Premier point problématique; les 7 millions d’euros payés le 31/12/2015 (au sens comptable) l’ont été avec des fonds prévus au budget 2016. Ce qui n’est pas très légal.

Penchons nous plus en détail sur cette transaction.

D’après des professionnels de l’immobilier cités par la presse, des bureaux  non meublés, charges et impôts en sus dans le secteur en question se louent aux alentours de 75 à 100 euros/m²/an, alors que la CRCA les loue meublés et équipés 25 euros/m²/an , soit, d’après ces mêmes spécialistes de l’immobilier, le montant du loyer d’un entrepôt non-chauffé et dégradé dans ce secteur. En tout état de cause, les raisons de ce loyer 3 à 4 fois inférieur au prix du marché méritent d’être éclaircies.

Posons une hypothèse à fins d’illustration:
Avec un loyer au prix du marché de 100 euros/m²/an pour des bureaux meublés, équipés, avec restaurant d’entreprise et parking, soit un total de 1,2 millions par an – c’est peu cher –  la CRCA versant un loyer annuel de 300 000 euros, la ristourne est de 900 000 euros par an.
Durant le bail de 2 ans , la ristourne concédée par le bailleur, la Ville de Grenoble, est de 1,8 millions d’euros , auxquels il faut soustraire 800 000 euros de taxe foncière (400 000 euros par an) pris en charge par la CRCA. Le montant réel de la ristourne concédée à la CRCA par la Ville de Grenoble se monte donc à 1 million d’euros, sans justification aucune.

Quelle est la contrepartie de ce loyer très inférieur au prix du marché?

Toujours d’après la presse, la CRCA demandait pour son siège 9 million d’euros, mobilier compris. La Ville de Grenoble a déboursé 7,5 millions d’euros pour le bâtiment et 500 000 euros pour le mobilier, soit un total de 8 millions d’euros, comme le montre l’acte de vente plus bas.

9 – 8 = 1 million d’euros.

Cet achat a t-il donné lieu à un mécanisme de compensation par lequel une somme de l’ordre de 1 million d’euros aurait été réglée sous forme de ristournes de loyers concédées au vendeur, la CRCA, devenu immédiatement le locataire de l’acheteur, la Ville de Grenoble?

La date de la signature de l’acte authentique de vente pose également question, puisqu’il est daté du 31/12/2015 alors que, si on en croit le communiqué de Presse commun de la Ville de Grenoble et de la CRCA (voir en PJ plus bas) ainsi que des articles de presse, il a été signé le 15/01/2016.

Analyse:

Il est dans l’absolu parfaitement possible de régler en partie l’achat  d’un bâtiment par ristourne de loyer, à partir du moment où cette ristourne est clairement mentionnée dans l’acte de vente et incluse au prix d’achat. Le prix d’achat est donc la somme versée par l’acheteur + le montant de la ristourne.

Dans le cas contraire, si la ristourne n’est pas inscrite à l’acte de vente, elle est ni plus ni moins que « noircie » puisqu’elle n’apparaît pas dans les comptes de la ville, dans le patrimoine municipal, alors qu’elle est bien à sa charge et qu’elle bénéficie bien à l’acheteur, dans les comptes duquel elle n’apparaît pas non plus.

Vincent Comparat, Président de l’ADES déclare dans l’article en lien plus haut, la municipalité grenobloise refusant de s’expliquer sur le sujet:

« Le prix de location à 25 euros/m2, ce n’est pas un marché. Il y a eu un accord. Et cela fait partie du coût global »

Ok. Bon. Bien. A qui et où est imputée la ristourne de loyer? Pour quelle contrepartie faisant face à quel coût (pour quel débit faisant face à quel crédit)?

S’agit-il du paiement d’un partie du bâtiment ou bien d’une subvention à la construction du nouveau siège, ce qui serait une aide publique illégale et va énormément intéresser la DG COMP de la Commission Européenne. Sans compter que cela pourrait également relever du pénal puisqu’il s’agirait alors d’un transfert financier « dissimulé » d’une collectivité vers une entreprise privée sans contrepartie réelle.

Quel est la nature et le contenu de l’accord « global » que la ville refuse de rendre public depuis 2 ans?

Non, parce que l’acte authentique de vente pour l’ancien siège est établi ente la ville et la CRCA, et on ne saurait parler de « coût global », puisque la CRCA a acheté le tènement pour construire son nouveau siège à la SEM Innovia qui est une personne morale distincte de la ville, une société commerciale poursuivant ses propres buts pouvant être différents de ceux de la ville de Grenoble même si concessionnaire, et qui n’est au surplus pas « in-house » (et même si elle l’était, cela ne changerait rien à l’affaire). La Ville de Grenoble n’est pas partie prenante dans la transaction entre la SEM Innovia et la CRCA même si le conseil municipal doit approuver la cession des tènements et même si la Ville de Grenoble est l’actionnaire majoritaire de la SEM Innovia.

Ces 2 opérations distinctes – l’achat de l’ancien siège et sa location simultanée au vendeur par la Ville de Grenoble d’une part, et l’achat des tènements pour la construction du nouveau siège à la SEM Innovia par la CRCA d’autre part –  ne peuvent donc pas faire l’objet d’un « accord » concernant la ristourne de loyer – à moins de se lancer dans une cavalerie très dangereuse juridiquement!

Outre l’aspect financier et comptable qui est susceptible d’être délictueux, le fait de ne pas mentionner la ristourne de loyer dans l’acte de vente alors qu’elle pourrait faire partie du prix de vente, est susceptible de constituer un faux en écriture publique au fond, ce qui est un crime, relevant des assises et passible de 10 ou 15 ans de réclusion criminelle.

A la justice d’enquêter et d’établir les faits, puisque ni la Ville de Grenoble, ni la CRCA ne daignent apporter des explications.

DOCUMENTS:

Acte de vente du siège de la CRCA

Communiqué de presse sur la signature de l’acte de vente le 15/12/2016 alors que l’acte de vente est daté du 31/12/2015

 

 

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